Investování do realit je mezi Čechy dlouhodobě populární, nicméně ne každá cihla nese stejné „ovoce“. WOOD & Company Realitní OPF (otevřený podílový fond) kombinuje stabilní výnos z nájmů s dravostí developmentu. V rámci své developerské strategie se zaměřuje především na rezidenční projekty, reagující na chronický nedostatek bytů, a na moderní logistiku, která těží z rozmachu e-commerce. Proč by tento fond, do kterého lze investovat už od 100 Kč, neměl chybět v portfoliu moderního investora? To nám v rozhovoru přiblížil portfolio manažer realitních fondů WOOD & Company Jiří Hrbáček.
Jak byste tento nástroj představil někomu, kdo zatím zvažuje jen koupi investičního bytu?
Představte si realitní fond jako mechanismus, který sbírá prostředky od mnoha investorů a následně je investuje do velkých realitních projektů, na které by jednotlivec sám nedosáhl. Je to cesta, která je ve srovnání s přímou koupí bytu rychlejší, levnější a výrazně likvidnější. Naším cílem je zhodnocovat peníze investorů díky kvalitním investicím do realitních projektů včetně jejich správy. Náš investor se nemusí starat o běžnou správu bytu, to vše za něj dělá profesionální tým fondu.
WOOD & Company Realitní OPF cílí na roční výnos 7–9 procent. Na čem konkrétně fond vydělává?
Fond stojí na dvou pilířích. Prvním jsou už existující, obsazené budovy – kanceláře, obchodní centra nebo logistické areály, které generují pravidelné a predikovatelné nájemné. Druhým pilířem je developerská složka. Zde se spojujeme s profesionálními developery a podílíme se na výstavbě například rezidenčních projektů. Zisk z prodeje bytů je pak oním „motorem“ navíc, který zhodnocuje investované prostředky našich investorů. Poslední dva a půl roku se fondu daří velmi dobře a mezi konkurenčními fondy se drží na špici výkonnosti.
O realitních fondech často mluvíte jako o „investiční kotvě“. Co si pod tím mohou začínající investoři představit ?
Reality mají jednu skvělou vlastnost: nekorelují přímo s akciovými trhy. Když vidíme prudké poklesy na burzách, na fungování našich realitních fondů to prakticky nemá žádný bezprostřední vliv. Samozřejmě, reality jsou cyklický byznys a velká ekonomická krize je časem zasáhne také, ale zdaleka ne tak rychle a v takové míře.
Během covidu se ukázala odolnost středoevropského trhu. Naše fondy tehdy neutrpěly ztráty a i v těch nejtěžších časech zůstaly v plusu. Proto jsou onou kotvou, která portfolio stabilizuje.
Na co se dívat, pokud se někdo rozhoduje mezi investicí do realitního fondu a korporátních dluhopisů developerů?
Jsou to především dva různé instrumenty. Dluhopis je investice do jedné konkrétní společnosti. Náš Realitní OPF má v portfoliu větší počet budov se spoustou nájemních smluv. Pokud má fond v majetku nákupní centrum, stojí za výnosem toho centra třeba 100 nebo 150 různých nájemců. To významně snižuje riziko. Navíc, pokud investor drží podílové listy alespoň tři roky, splní tzv. časový test a výnos z prodeje nedaní. V případě úroků z dluhopisu ale odevzdáte státu 15 procent vždy. Diverzifikace a daně hrají při rozhodování důležitou roli.
Jak je to u vámi řízeného Realitního OPF s dostupností peněz pro investory? Reality jsou přece jen běh na dlouhou trať.
Ideální investiční horizont je určitě pět a více let. Nicméně náš Realitní OPF je unikátní svou likviditou. Hodnotu podílového listu kotujeme denně a pokud klient peníze potřebuje, má je po zadání pokynu do týdne na účtu. Navíc neúčtujeme žádné odkupové poplatky, což je pro investory příjemné.
Je v době drahých materiálů a složité byrokracie stále perspektivní stavět byty ?
Bydlení je základní lidská potřeba, ta nezmizí. V Praze chybí desítky tisíc bytů a zdlouhavé schvalovací procesy nabídku stále brzdí. To logicky tlačí ceny bytů a nájmů vzhůru. My v našem fondu chystáme stavbu několika set bytů, protože poptávka je stále enormní. Podobně vidíme potenciál v logistice. I když největší boom má za sebou, po post – covidovém útlumu se sektor logistických a průmyslových areálů opět nadechl k růstu.
Na trhu je realitních fondů celá řada. Podle čeho by se měl investor rozhodovat, aby se nespálil ?
Alfou a omegou je správce a jeho historie. WOOD & Company letos slaví 35 let na trhu a je největším privátním investičním domem ve střední Evropě. Také máme téměř osmdesátičlenný tým, který se o budovy opravdu aktivně stará a rozvíjí je. Nespravujeme je „na dálku“ ani prostřednictvím najatých cizích správců.
Důležité je také sledovat transparentnost oceňování. Postupujeme podle přísných mezinárodních standardů RICS a využíváme nezávislé externí znalce. Investoři by se měli ptát: Jaká je historie skupiny? Jsou jejich očekávání výnosu realistická? Není fond předlužený? U nás najdou všechny důležité informace jednoduše na webových stránkách a samozřejmě jsme připraveni zodpovědět případné další dotazy i osobně.
Co byste vzkázal lidem, kteří s investicemi do realit teprve začínají?
Reality jsou stabilizační prvek, který do portfolia patří. Jak velký podíl by měly tvořit, je individuální, ale jejich schopnost odolávat krátkodobým krizím je neocenitelná. WOOD & Company Realitní OPF je navržený tak, aby byl pro retailové investory přístupnou a bezpečnou branou do světa velkých nemovitostí s výnosem, který dlouhodobě patří k nejlepším na trhu.
Jiří Hrbáček má více než 25 let zkušeností s investičním a finančním řízením a strategickým poradenstvím v oblasti komerčních realit, korporátních financí a private equity. V rámci realitních fondů WOOD & Company se Jiří stará o strategické řízení, přípravu a implementaci dlouhodobých investičních strategií, vyhledávání nových příležitostí a rozvoj stávajících aktiv v portfoliu fondů WOOD & Company.
Před nástupem do WOOD & Co. působil čtyři roky jako člen představenstva a finanční ředitel developerské skupiny HB Reavis, která patří k předním komerčním developerům v Evropě. Ve svých pozicích ředitele corporate finance ABN AMRO Bank ČR a České spořitelny se Jiří podílel na řadě úspěšných fúzí, akvizic a transakcí na kapitálových trzích. Pracoval taktéž jako člen představenstva ŽB-Trust, investiční společnosti Živnostenské banky. Dále Jiří působil jako člen představenstva a dozorčí rady několika korporací.