Představte si, že máte na účtě 5 000 000 Kč a obdržíte nabídku od devíti různých fondů kvalifikovaných investorů (FKI). Jeden očekává výnos 8 % ročně, druhý 12 %, třetí dokonce 15 %. Který si vybrat? Většina investorů se v této chvíli spoléhá na jediné kritérium, a to číslo vedle slova „výnos“. Právě zde však přichází první a často nejzásadnější chyba.
Vybrat si vhodné FKI fondy (fondy kvalifikovaných investorů) totiž není o hledání nejvyššího procenta v tabulce. Je o tom, zda konkrétní fond sedí Vašim potřebám, likviditě, práhu bolesti, specifickým potřebám, finanční situaci a životním cílům. Před tím, než se vůbec podíváte na nabídku možností, měli byste znát odpovědi na řadu otázek o sobě samém. Bez tohoto sebepoznání je jakýkoli výběr loterií.
První kroky investora začínají u Vás
Před jakoukoli investicí do FKI fondu si musíte zodpovědět tři klíčové otázky: Mám dostatek finanční rezervy mimo tuto investici, ideálně na pokrytí tří až šesti měsíčních výdajů? Neohrozí tato investice můj rodinný rozpočet? Co se stane, když budu potřebovat tyto peníze za rok? Pokud na kteroukoli z těchto otázek odpovídáte nejasně, nejste připraveni investovat.
Dalším krokem je pochopit rozdíl mezi tolerancí rizika a schopností nést riziko. „Na papíře možná zvládnete ztratit 20 % portfolia, ale psychicky to snášíte úplně jinak, když vidíte, jak hodnota Vaší investice skutečně klesá. Ano, fondy kvalifikovaných investorů mají potenciál na vyšší výnosy, ale s tím přicházejí i specifická rizika,“ tvrdí Maroš Ďurík, Wealth Management Director ve WOOD & Company.
Kritickou otázkou je také to, zda potřebujete pravidelný příjem z investice, nebo můžete čekat na růst její hodnoty. Některé fondy vyplácejí pravidelné dividendy či výnosy z nájmů, jiné reinvestují vše zpět do projektů s cílem maximalizovat konečné zhodnocení. Podnikatel po prodeji firmy, který potřebuje doplnit příjem, má úplně jiné potřeby než mladý manažer, který chce spíše dlouhodobý růst. Toto rozhodnutí zásadně ovlivní, do jakých fondů byste měli vložit své peníze.
Jedním z nejdůležitějších zjištění, které Ďurík zdůrazňuje, je: „Při výběru nesmí chybět otázka, jak vypadá dnes mé finanční portfolio? Co v tom portfoliu chybí nebo čeho je mnoho. Pokud má dnes klient deset investičních bytů, tak asi nepotřebuje až tak zásadně investovat do realit, neboť tuto třídu aktiv má očividně pokrytou. Spíše se nabízí otázka, zda neinvestovat do jiného segmentu realitního trhu nebo samozřejmě jiných tříd aktiv, mezi které patří např. dluhopisy, akcie nebo alternativy.“
Fondy kvalifikovaných investorů by za normálních okolností neměly tvořit celé Vaše portfolio. Měly by doplnit to, co už máte, nikoli duplikovat stávající investice.
Co jsou FKI fondy?
FKI je běžně užívanou zkratkou pro tzv. fond kvalifikovaných investorů. Hlavní rozdíl mezi FKI fondem a běžným podílovým fondem spočívá ve skutečnosti, že do FKI fondů může investovat jen tzv. kvalifikovaný investor.
Takový investor musí splňovat hned několik podmínek, aby mohl být považován za kvalifikovaného - zejména mít určitý objem finančních prostředků k investování a také pokročilejší znalost investičního prostředí. Pokud investor splní dané podmínky, má díky fondům pro kvalifikované investory možnost investovat do fondů, které nenesou tak vysokou legislativní zátěž, a mohou proto nabízet i zajímavější zhodnocení.
Mezi nejrozšířenější a nejpopulárnější FKI v České republice a na Slovensku patří zejména nemovitostní fondy.
Kam investovat? Klíčové rozhodnutí
Když už znáte svou finanční situaci a potřeby, přichází čas na rozhodování. Prvním krokem je určit, do jakých tříd aktiv má smysl investovat vzhledem k tomu, co už máte a co Vám v portfoliu chybí. Někteří investoři mohou mít zájem o nemovitosti, jiní o alternativní investice, třetí o kombinaci obou.
Úkolem zkušeného wealth manažera je navigovat investory a projít jejich portfolio komplexně. Maroš Ďurík vysvětluje svůj přístup: „Nejdříve se rozhodujeme o hlavním rozdělení, tedy jaká část investice půjde do jakých aktiv. Následně ladíme detaily v rámci každé kategorie, například zda mají být realitní investice více konzervativní nebo dynamické, a zda je pro klienta důležitý pravidelný výnos.“ Je to postupný proces, který začíná nejprve rozdělením mezi hlavní třídy aktiv a poté pokračuje jemnějším laděním v rámci každé kategorie.
V praxi například tvoří jakousi kotvu portfolia realitní investice, které mají nižší volatilitu, pravidelné výnosy z nájmů a investoři rozumějí, do čeho jdou. Vidí budovu, znají lokalitu, vědí, jak nemovitosti fungují. To přináší jistou psychologickou pohodu.
Developerské projekty zase na druhou stranu nabízejí potenciál vyšších zhodnocení, ale nesou i vyšší riziko spojené s administrativními a povolovacími procesy i výstavbou. Alternativní investice, od obnovitelných zdrojů energie po digitální aktiva, mohou přinést diverzifikaci a přístup k dynamičtějším sektorům, ale vyžadují hlubší pochopení specifik dané oblasti.
Nejdůležitější je pamatovat, že neexistuje univerzální správné portfolio. „Optimální struktura je pro každého ta, kterou nastavíme, kterou si domluvíme a ta může být úplně jiná, než modelové portfolio,“ uzavírá Maroš Ďurík. Vaše portfolio by mělo být přizpůsobeno na míru Vašim potřebám, nikoli kopírovat to, co funguje někomu jinému.
FKI fondy a nejčastější chyby
První a nejčastější chybou je hon za výnosem. Když někdo uvidí fond s loňským výnosem 20 %, často ho to oslepí natolik, že do něj vloží všechny prostředky bez dalšího zkoumání. „Je důležité si uvědomit, že vysoký historický výnos nezaručuje budoucí výsledky. Často jde o jednorázový úspěch konkrétního projektu, který se už nemusí opakovat,“ upozorňuje Ďurík. Fondy s nejvyššími výnosy navíc často nesou i podobně vysoká rizika.
Zde je klíčový výběr dobrého poradce, který Vám poskytne kompletní obraz, tedy nejen atraktivní čísla, ale také kontext, rizikové faktory a realistická očekávání. „Zkušený wealth manažer by měl umět vysvětlit, odkud výnosy přicházejí a zda jsou udržitelné do budoucnosti. Nedejte se zlákat pouze dílčími informacemi či marketingovými prezentacemi,“ upozorňuje Ďurík.
Druhou zásadní chybou je nedostatečná diverzifikace. Problém má několik úrovní: investování všech prostředků do jednoho fondu, koncentrace do jednoho segmentu trhu, nebo absence více tříd aktiv v portfoliu.
Vložení celé investiční částky do samostatného developerského fondu znamená, že Váš osud závisí na úspěchu projektu nebo několika projektech. Pokud se developeři setkají s problémy, jako opožděná stavební povolení, nečekané náklady, problémy se generálním dodavatelem stavby, zabezpečením kupujících nebo nájemců, tak celá Vaše investice trpí. Stejně rizikové je investovat do více fondů s tím, že všechny působí ve stejném sektoru. Diverzifikace funguje jen v případě, že se šíří napříč různými sektory, regiony, ale i investičními přístupy.
Třetím častým problémem je likvidita. Mnozí investoři podcení fakt, že jejich peníze budou vázány celé roky. Nedostatečně promyslí, co se stane, když budou peníze potřebovat dříve. Vyšší výnos pro FKI fondy není zadarmo. Mnohdy se za něj platí právě omezenou flexibilitou. Proto otázka často nespočívá v tom, jestli máte dostatek peněz, ale v tom, na jakou sumu si můžete dovolit „zapomenout“ na pět až sedm let.
Základní otázky, na které si musí investor odpovědět
Při setkání s wealth manažerem nebo při vyhodnocování nabídky fondu si položte následující otázky:
O likviditě:
- Dokážu počkat 5-7 let bez přístupu k těmto penězům?
- Co se stane, když budu potřebovat peníze dříve? Jaké jsou výstupní poplatky?
- Jak dlouho reálně trvá, než dostanu peníze zpět?
O riziku:
- Jak zareaguji, když fond klesne o 20 % za rok?
- Jaká je moje finanční situace, pokud tento fond zcela selže?
- Mám plán B pro nouzové situace?
O managementu:
- Jaká je historie týmu, který fond spravuje?
- Investují manažeři vlastní peníze do tohoto fondu?
- Jak jsou odměňováni - fixní poplatek nebo výkonnostní složka?
- Jak konzistentně a podrobně komunikují strategii a dění ve fondu?
O transparentnosti:
- Jak často a v jaké formě obdržím reporty?
- Vidím konkrétní projekty, nebo jen souhrnná čísla?
- Mohu si ověřit hodnotu aktiv z nezávislých zdrojů?
- Komunikuje management i v horších časech, nebo jen když se daří?
Investicí práce nekončí
Vložení peněz do zvolených FKI fondů neznamená konec procesu. Práce pokračuje v podobě pravidelného sledování reportů a klíčových ukazatelů. Pro realitní fondy jsou to například data o obsazenosti budov, výši nájmů, WAULT (vážený průměrný čas do konce nájemních smluv), zadluženosti, výkonnosti v porovnání s očekáváními aj.
Důležité je si u těchto dat všímat konzistentnosti. Pokud obsazenost budov najednou klesla o pět procent a v reportu k tomu není žádný komentář, je to signál k položení otázek. Právě proto je dobré mít na své straně zkušeného wealth manažera, který tyto věci sleduje za Vás a umí je správně vyhodnotit.
Komunikace s Vaším investičním poradcem by neměla probíhat jen tehdy, když něco nefunguje. Pravidelné konzultace, v ideálním případě na kvartální či pololetní bázi, Vám pomohou udržet přehled o Vašich investicích a včas zachytit potřebu případných úprav. „To je právě to, co má klientovi šetřit čas. Nemá expertízu, nemá čas na zkoumání detailů. Mým úkolem je být advokátem klienta a zastupovat jeho zájmy. Vždyť každý by měl věnovat svůj čas tomu, čemu rozumí nejlépe,“ vysvětluje Maroš Ďurík roli wealth manažera.
V závěru proto FKI fondy a jejich výběr není jen o jednom rozhodnutí, ale o sérii propojených, na sebe navazujících kroků. Začíná to sebepoznáním, tedy pochopením Vaší finanční situace, tolerance rizika, potřeb příjmu a již existujícího portfolia. Pokračuje systematickým rozhodováním o alokaci mezi různé třídy aktiv a konkrétní fondy. A (ne)končí pravidelným sledováním a komunikací s profesionály, kteří Vám pomáhají udržet portfolio v souladu s Vašimi cíli.
S investováním se pojí riziko. Předchozí výnosy nejsou zárukou těch budoucích. Obraťte se proto na profesionály z oblasti wealth managementu.