Asi nejvíce akcentovaným tématem posledních dvou, tří let byla covidová pandemie a její dopad na byznys. V té době si asi nikdo z nás nedokázal představit, že do hry vstoupí další extrémní faktory jako válečný konflikt, rekordní inflace nebo bezprecedentní růst cen energií. Jak tyto činitelé dopadají na realitní byznys a jaká východiska ze současné situace se nabízejí? Svůj pohled na věc nabízejí Jiří Hrbáček a Martin Šmigura, kteří zodpovídají za správu realitního fondu WOOD & Company.
Je zjevné, že svět v posledních týdnech a měsících prochází extrémním procesem, a to nejen v oblasti ekonomiky. Rychlý sled negativních faktorů zasahuje a paralyzuje ekonomiky řady nejen evropských států. Jak se na tuto situaci díváte u vás?
Jiří Hrbáček: Posledních pět, šest let jsme mohli pozorovat bezprecedentní monetární expanzi, kdy na trh bylo vrženo obrovské množství kapitálu a došlo k přetlaku likvidity a peněz. Byla jen otázka času, kdy se to otočí. Nyní můžeme sledovat na trhu určité korekce, přenastavení vztahů a rovnic v ekonomice a byznysu. Jsme v situaci, kdy po evoluci přichází revoluce a ta bude nějakou dobu trvat, než se v ekonomice znovu přenastaví základní parametry. Máme vysokou inflaci, kterou jsme dvě dekády nezažili. Máme také momentální obrovský nárůst cen energií v Evropě, který je dlouhodobě neudržitelný.
Martin Šmigura: Nárůst cen energií, který můžeme sledovat už od minulého roku, a který byl následně značně podpořen válkou na Ukrajině, byl po dlouhých letech stabilně nízkých energetických nákladů velkým šokem pro všechna energeticky náročná odvětví. Stávající úroveň cen je z dlouhodobého hlediska neudržitelná, protože by zásadně negativně ovlivnila konkurenceschopnost celého ekonomického bloku.
„Cenotvorný mechanismus zjevně nedokáže efektivně fungovat v době radikálních externích vlivů, se kterými nepočítal ani existující regulační rámec energetického trhu v EU.“ Martin Šmigura, Investment Director realitního fondu WOOD & Company
Zastavme se u rostoucích cen energií. Co za tímto enormním nárůstem stojí a vidíte nějaké východisko ze stávající situace?
Jiří Hrbáček: Nás zajímá střední Evropa, tady podnikáme a spravujeme peníze našich investorů. Z pohledu realitního byznysu se bavíme konkrétně o České republice, Slovensku a Polsku. Region střední Evropy byl v poslední dekádě nejdynamičtější částí EU. Například v Polsku rostlo HDP ročně v průměru o 5 %. Takže, na jedné straně máme tato pozitiva, na druhé nyní krátkodobou nevýhodu v tom, že jsme na konci energetických trubek, které přichází z východu, z Ruska. To je aktuálně náš nejnaléhavější problém. Energetický sektor se musí zklidnit a klasické tržní mechanismy pravděpodobně stačit nebudou, musí se zavést nová regulace, byť dočasná. Je potřeba, aby vlády na úrovni EU vzaly rozum do hrsti, napnuly všechny síly stanovily regulační rámce, které pomohou situaci uklidnit. Musí dojít ke stabilizaci makroekonomického prostředí, cen energií a základních vstupů tak, aby jednotlivci i firmy získali zpět pevnou půdu pod nohama, měli jasnou vizi a mohli plánovat – finance, výrobní plány, cash flow.
Martin Šmigura: Cenotvorný mechanismus zjevně nedokáže efektivně fungovat v době radikálních externích vlivů, se kterými nepočítal ani existující regulační rámec energetického trhu v EU. Stále tu máme společnosti, které vyrábějí elektrickou energii za fragment ceny, za kterou se dnes prodává na burzách. Ty ale nedokážou pokrýt spotřebu celého trhu a cenu tak určují výrobci, kteří čelí bezprecedentním rizikům v dodávce komodit nezbytných pro výrobu – zejména zemního plynu – zatímco poptávka po energiích se zatím nesnížila. To samozřejmě vede k problémům s likviditou na energetickém trhu. Z mého pohledu se státy budou muset z hlediska regulace zaměřit jak na ovlivnění poptávky, například stimulací vyšší energetické efektivnosti a úspor, tak i na uvolnění regulace stavby a napojování nových výrobních zdrojů do soustavy, anebo umožněním dočasného zapnutí už zakonzervovaných zdrojů, což ovlivní celkovou nabídku energie.
Jak se aktuální ceny energií promítají do správy komerčních nemovitostí?
Jiří Hrbáček: Rostoucí ceny energií bylo možné vidět už na konci loňského roku, ať už v důsledku zpřísňujících se regulací, koronavirové pandemie nebo čistě spekulace. Vše to pak vyvrcholilo válkou na Ukrajině. My jsme proto naše nájemce na určité navýšení připravovali. Nikdo ale nepředpokládal, že bude tak významné. To, co se nyní snažíme řešit je optimalizovat a opatrně vážit zasmluvňování energií na další období. Dnes máte spotovou cenu elektrické energie něco málo pod 350 eur za MWh, což je v dlouhodobějším horizontu neudržitelné. Musí dojít k poklesu a my hledáme ten správný okamžik pro postupné dokupování energetických kapacit.
Martin Šmigura: Z pohledu konkurence nevidím nějaké výraznější ohrožení, protože i ona se nachází v podobné situaci, má identické zdroje energií a nakupuje za podobných podmínek. V konečném důsledku od nás klient neodejde proto, že v jiné budově bude za energie platit výrazně méně. Momentálně jsme v područí vyšší moci, která dopadá na všechny ekonomické subjekty na trhu stejně.
Jak si rozumí současná ekonomická situace s tematikou udržitelnosti? Nepřesouvá se v tuto chvíli oblast ESG na druhou kolej, když všichni řeší černé scénáře „přežití letošní zimy“?
Jiří Hrbáček: Naopak, udržitelnost a hledání úsporných řešení je objektivní politickou, ekonomickou a byznysovou realitou a jejich význam poroste.
Jak pracujete s tématem udržitelnosti ve vaší společnosti?
Jiří Hrbáček: Hledáme úspory na úrovni modernějších a efektivnějších řídících energetických systémů – lepší regulace, řízení, inteligentní správa, měření, kontrola, optimalizace – které dokážou přinést poměrně významné úspory, hovoříme o úspoře 15 i více procent. Využíváme dnes standardní a populární fotovoltaiku a solární panely na střechách, některé střechy osazujeme zelení, což přináší také určitý efekt. Pokud se na to podíváme realisticky, do budoucna budeme muset všechna tato řešení kombinovat do vyváženého mixu, doplněného například lepší izolací budovy, kvalitnější ventilací a podobně.
Covidová pandemie pro nás byla velkou školou i z pohledu lepší a kvalitnější hygieny samotných budov. Museli jsme přemýšlet nad ochranou nájemníků, aplikovali jsme řešení pro lepší filtraci vzduchu, dezinfekční zařízení. Na některých střechách máme umístěné včelíny, což je nejen užitečné, ale i příjemné zpestření. Tato problematika má samozřejmě více rozměrů. V exteriérech se snažíme vysadit více stromů, na parkovištích instalujeme nabíječky pro elektromobily.
Ceny nemovitostí rostou, stejně tak úrokové sazby, zdražují vstupní zdroje a prodražují tak výstavbu developerských projektů. Vyplatí se stále ještě investice do nemovitostí?
Martin Šmigura: Z pohledu investora do realitních fondů je právě nyní vhodná doba. Fondy, které vlastní již existující aktiva s ověřenou provozní ekonomikou mají oproti developmentu konkurenční výhodu. Tyto budovy byly postaveny historicky za nižší ceny a mohou nabízet nižší nájemné. Nicméně poptávka po investičních nemovitostech je taková, že matematika dává smysl i developerům. Samozřejmě, výstavba nových projektů je náročnější finančně i logisticky, v minulosti bylo možné vysoutěžit jednoho generálního dodavatele, zafixovat ceny a mít jasnou ekonomiku celého projektu. To v dnešní době nelze a developeři tak vstupují do rizika z pohledu cen i termínů dodání. To způsobuje nervozitu i bankovních domů, které nejsou ochotné financovat takový objem staveb. Neznamená to tedy, že by se development úplně zastavil, jen proces je výrazně složitější.
„Jdeme konzervativní cestou s dostatečnou mírou rezerv pro budoucnost. Předpokládáme proto, že i nadále budeme schopni poskytovat našim investorům čistý roční výnos 8-10 %.“, Jiří Hrbáček, Portfolio Manager realitního fondu WOOD & Company
A konkrétně, jak si stojí vaše realitní podfondy?
Martin Šmigura: Naše fondy dávají smysl, protože mají existující, plně obsazené budovy. Ty jsou naceněné ve fondech za rozumnou kapitálovou hodnotu, za kterou je dnes nemožné postavit nové projekty.
Jiří Hrbáček: V uplynulém roce jsme byli velmi aktivní. Koupili jsme první polskou kancelářskou budovu Astrum, před několika dny jsme dokončili akvizici pražské kancelářské budovy Green Point a máme v pokročilém stádiu rozpracovanou akvizici další kancelářské budovy ve Varšavě. Jdeme konzervativní cestou s dostatečnou mírou rezerv pro budoucnost. Předpokládáme proto, že i nadále budeme schopni poskytovat našim investorům čistý roční výnos 8-10 %. Dosud jsme doručovali i více, v loňském roce například zhodnotil náš office podfond o 11,5 %, retailový podfond o 8,5 %.
Martin Šmigura: Budovy máme dobře obsazené, daří se zvyšovat nájmy i v souvislosti s inflací. Roky s extrémně dobrou výkonností byly hlavně ty, kdy se nám dařily dobré akvizice. Nyní máme za sebou dvě a uvidíme, jaký dopad to bude mít na výkonnost našich fondů. Důležitým faktorem ovlivňující výkonnost našich realitních podfondů je i fakt, že jsou určené pro kvalifikované investory. Můžeme si tak dovolit efektivnější správu fondu s nižší administrací a lepším legislativním nastavením. To nám umožňuje doručovat mírně zajímavější výnosy při stejných parametrech.
Jiří Hrbáček: Domnívám se, že komerční reality mají být zastoupeny v portfoliu prakticky každého investora. Je to dlouhodobá kotva na pevných základech. Pokud se podíváte na investory v Německu, Holandsku, Británii, kteří mají dlouhodobé investiční programy s reálným výnosem pět a více procent nad inflací, tak pokud tuto strategii replikují dvacet a více let, jde v konečném součtu o zajímavý důchodový balík.