Realitní fondy WOOD & Company vznikly před necelými šesti lety. Za toto relativně krátké období prokázaly své kvality – talent k akvizici atraktivních nemovitostí, jejich správu a na to navázanou schopnost doručit investorům nadstandardní výnosy. To by nebylo možné bez profesionálního a zapáleného týmu realitních expertů, kterým šéfuje Jiří Hrbáček. Rozhovor s ním vám pootevře dveře do dílny WOOD & Company Real Estate.
Kdy začal WOOD & Company rozvíjet byznys s realitami?
Skupina WOOD & Company působí na trhu více než 30 let. Do investičního realitního byznysu ale vstoupila až v první polovině roku 2016, kdy vznikla divize WOOD & Company Real Estate. Dnes má naše realitní portfolio v Praze a Bratislavě tržní hodnotu přes jednu miliardu euro a nájemníkům nabízí téměř 310 tisíc metrů čtverečních pronajímatelné plochy.
Co byste označil za největší úspěch realitní divize za dobu jejího fungování?
Asi největším úspěchem je, že po celou dobu fungování naší divize přinášíme investorům nadprůměrné zhodnocení jejich investic při aktivní a zodpovědné správě budov a aktiv v rámci našich fondů. Samozřejmě musím zmínit akvizici prémiového bratislavského nákupního centra Aupark, kterou jsme završili na jaře roku 2021. Jedná se o historicky největší realitní transakci na slovenském trhu. I díky ní jsme se stali druhým největším vlastníkem kancelářských a nákupních center v Bratislavě a Praze.
Podle čeho vybíráte aktiva do svých realitních podfondů?
Našim dlouhodobým cíle je zajistit investorům našich fondů nadprůměrný výnos, proto se soustředíme na aktiva, která jsou schopna dlouhodobě generovat stabilní cash-flow. To je základ našeho investičního uvažování. Důležité je, aby kancelářské budovy a obchodní centra byla na dobrých adresách, dopravně dobře dostupné. Vyhledáváme budovy v hlavních městech, s prověřenou historií a s dobrým stabilním mixem nájemních smluv. Komerční nemovitosti nejsou typ investice, kam vložíte peníze a pak už jen sledujete, jak se zhodnocují. Musíte se o ně a jejich uživatele aktivně, pečlivě, profesionálně a dlouhodobě starat. Proto je aktivní správa aktiv pro úspěch tak důležitá. Důsledná analýza trhu a výběr kvalitních aktiv se nám vrací ve stabilitě portfolia, díky němuž jsme byli schopni, i přes složité období minulých dvou let, doručit investorům pozitivní výsledek.
Jiří Hrbáček, Zdroj: WOOD & Company
Když už je řeč o pozitivních výsledcích, buďte konkrétní. Jak si váš realitní fond vedl v loňském roce?
Naši investoři si za uplynulý rok připsali výnos 11,66 % v případě podfondu orientovaného na kancelářské budovy (WOOD & Company Office podfond). Průměrný roční výnos toho podfondu za poslední tři roky je 10,97 %, anualizovaný výnos od vzniku podfondu je 12,04 % p.a. V případě podfondu zaměřeného na nákupní centra (WOOD & Company Retail podfond) si investoři za loňský rok sáhli a 7,4 % v případě eurové třídy, přičemž průměrný roční výnos za tři roky je 10,11 % a anualizovaný výnos od začátku vzniku podfondu dokonce 15,13 % p.a. Zde je vidět, že pandemie zasáhla do retailového segmentu o něco více než do odvětví kancelářských nemovitostí. Oba tyto podfondy, jak Retail podfond, tak Office podfond je možné nově obchodovat i na pražské burze. Výnos WOOD & Company AUP Bratislava, který byl založen v loňském roce a jehož jediným aktivem je bratislavský Aupark činí 5,63 % v případě eurové třídy. U AUP podfondu je potřeba říci, že se jedná o výnos za cca 7 měsíců.
Jak se do realitního byznysu otiskl loňský covidový rok?
Pandemie znamenala složité období pro všechny sféry našich životů. Obzvlášť první vlna, kdy pro nás bylo vše nové a s pandemií jsme se učili žít, byla velkou výzvou. Minulý rok už jsme přece jen věděli, co nás v maloobchodních centrech a v kancelářských budovách čeká. Měli jsme připravené procesy, uměli jsme lépe reagovat na jednotlivé vlny a také klienti se naučili flexibilnímu přístupu k businessu. Když bych to měl shrnout, loni už jsme byli lépe připraveni.
Jsou reality i nadále bezpečným a atraktivním investičním aktivem?
Komerční reality prokázaly velmi silnou odolnost proti celosvětovým výkyvům a krizovým situacím a to, že dlouhodobě fungují jako antiinflační aktiva pro investory. V době, kdy akciové trhy ztrácely až desítky procent, nemovitostní fondy nejenže ochránily hodnotu investic, ale generovaly stabilní výnos téměř na úrovni předchozích období. To platilo i o našich fondech. Ukazuje se, že obzvlášť v období krize a nejistoty, jakou procházíme, jsou komerční reality bezpečným přístavem.
Jaké jsou vaše další plány? Avizovali jste, že se rozhlížíte po dalších trzích, konkrétně ve Varšavě. Jak jste daleko a proč právě Polsko?
Jsme velmi aktivní v oblasti dalších akvizic. V březnu 2021 jsme uzavřeli nákup kancelářské budovy v Bratislavě, měsíc na to jsme dokončili akvizici prémiového bratislavského obchodního centra Aupark. Na konci února jsme podepsali smlouvu na nákup první kancelářské budovy ve Varšavě. Ve Varšavě bychom rádi získali do našeho portfolia i další kancelářské budovy. Jsme v procesu akvizice kancelářské budovy v Praze a jednáme o nákupu obchodních center. V tuto chvíli nemohu být více konkrétní.
V posledních několika letech se v byznysu stále častěji dostávají do popředí témata udržitelného rozvoje a společenské odpovědnosti. Jak s nimi pracujete v rámci realitní divize?
V lokalitách, které jsou pro nás, naše rodiny i obchodní partnery domovem se chceme chovat šetrně, zodpovědně a udržitelně. Nemovitosti jsou aktiva s dlouhodobou návratností, z definice věci je proto dlouhodobě udržitelný přístup v investování nejen volbou, ale nezbytností. Jako správci cizích peněz máme povinnost nakládat s prostředky účelně a šetrně a přicházet s novými nápady na vylepšení výnosu. Průběžně vyhodnocujeme a do života uvádíme moderní technologie, které monitorují provoz budov a zajišťují, že se média a energie spotřebovávají co nejefektivněji a šetrně. Postupně děláme střechy našich budov více zelenými a využíváme je k instalaci fotovoltaických panelů. Kde to dává smysl těžíme z kogeneračních jednotek. Klademe důraz na kvalitní cirkulaci vzduchu, u některých kancelářských budov se snažíme o navýšení počtu otevíratelných oken, investujeme do kvalitní vzduchotechniky a rekuperace, a to vše při významně lepší energetické účinnosti. Jsem přesvědčený, že ve WOOD & Company Real Estate přistupujeme k fenoménu ESG odpovědně, ale zároveň realisticky. Nechceme formálně vyplňovat tuny hezky vypadajících dlouhých formulářů, nebo vymýšlet nerealistické plány, jak se stát zero-carbon a zelenou firmou rychle a nejlépe hned. Měníme budovy systematicky a tam, kde to opravdu dává smysl. To je naše cesta.