Jan Kubíček: Aupark má pro investory jasný příběh se stabilními výnosy

Aupark je stabilním investičním aktivem, což potvrzují i první výsledky AUP Bratislava podfondu za loňský rok. Podle Jana Kubíčka, portfolio advisora společnosti WOOD & Company, který se na akvizici této komerční nemovitosti podílel, se jedná o velmi dobrý protiinflační produkt.

Po akvizici Auparku v dubnu loňského roku byl pro investory vytvořen nový podfond nemovitostí pro toto nákupní centrum. Proč není zahrnut do Retail podfondu, který již zahrnuje pražská obchodní centra Krakov a Harfa?

Protože Aupark je výjimečné nákupní centrum, co se týče velikosti a profilu. Vzhledem k jeho jedinečnosti jsme se rozhodli jej uvést na trh jako samostatný AUP Bratislava podfond. Také se nám snáze vysvětluje jeho úspěšný příběh investorům. Nabízíme jim pouze jedno nákupní centrum s jedinečnou polohou a funkčností. U tak velké transakce to dává smysl a je to pro investora transparentnější. Přesně ví, do čeho investuje. A v neposlední řadě, podfond AUP Bratislava je také odlišným investičním produktem z hlediska rizikovosti a struktury výnosu pro investora, protože také vyplácí dividendy.

Co když chce klient více diverzifikovat své investice, budou mu nabídnuty jiné fondy?

Může diverzifikovat nákupem podílů v Retail podfondu, kde se nacházejí nákupní centra Krakov a Harfa. Při diverzifikaci však nemusíte znát všechna aktiva. U podfondu AUP Bratislava investor přesně ví, co kupuje. Kvalita této budovy je tak vysoká, že může mít samostatný fond.

Retail podfond dosáhl v loňském roce slušného výnosu 7,4 %. Mohou mít investoři podobná očekávání i u AUP Bratislava podfondu?

Nemovitosti se ukázaly jako odolná investice navzdory nepříznivé situaci. Aupark vlastníme téměř rok. Jedná se o stabilní investiční produkt, což potvrzují i loňské výsledky. Jeho výnos od založení činí 5,63 % v případě eurové třídy investičních akcií. Kromě toho se investoři mohou těšit na zajímavé dividendy.

Ochrání tato investice investory před rostoucí inflací?

V našich nájemních smlouvách máme inflační doložky. Tržby nájemců Auparku navíc dlouhodobě rostou rychleji než průměrné maloobchodní tržby na Slovensku. Komerční nemovitosti jsou proto velmi dobrým protiinflačním produktem.

Výnosy ovlivňuje také správná kombinace fixního a obratového nájemného. Na které z nich se společnost WOOD & Company spoléhá více?

Máme více fixních nájmů, protože máme standardní pětileté nájemní smlouvy. Díky tomu máme v Auparku stabilní zázemí dlouhodobých nájemců. Například během pandemie odešlo pouze 16 obchodů z 231, což je pouze asi 6 %. Devět z těchto volných prostor je již pronajato. Míra obsazenosti se tak stále pohybuje vysoko nad 95 procenty. To je důkaz, že Aupark zvládl pandemii velmi dobře.

Který z těchto faktorů - vysoká obsazenost a vysoký podíl fixního nájemného - je důležitý pro investory, aby považovali Aupark za stabilní investici?

Nejdůležitější je pro ně obsazenost. Důležitý je také poměr fixního a obratového nájemného, ale protože chceme mít menší riziko, dáváme přednost fixnímu nájemnému. To je zárukou stability i pro investory.

Stabilní návštěvnost

Jak se Auparku dařilo v loňském roce během protipandemických opatření, pokud se jedná o počet návštěvníků?

Jakmile byla protipandemická opatření rozvolněna, lidé se vrátili do nákupních center.  Návrat přinesl zajímavý trend – lidí sice chodilo méně, ale o více nakupovali. Jejich nákupní košíky byly plnější. Předpokládáme, že nakupovali spíše sami než ve větších skupinách. I proto se prodeje v měsících bez lockdownu blížily prodejům v roce 2019, takže jsme optimističtí.

Kolísala návštěvnost v jednotlivých měsících?

Léto bylo optimistické, ale pak přišel sychravý podzim a návštěvnost začala opět klesat. Přesto je zřejmé, že nakupování přes e-shopy tradičnímu maloobchodu výrazně neuškodilo. Lidé stále dávají přednost nákupům zboží denní potřeby, módy a zábavy v nákupních centrech. I u elektroniky jsme pozorovali, že ačkoli si zákazníci objednali zboží online, přišli si ho vyzvednout do obchodu. E-shopy tedy nenahradily kamenné prodejny, ale slouží jako jejich doplněk.

Aupark sází na prémiovou módu, nákupní zážitky a volnočasové aktivity

Je patrný trend, že se někteří online prodejci přesouvají do kamenných prodejen nebo showroomů? 

Ano. Sledujeme rostoucí poptávku samotných e-shopů po vlastních kamenných prodejnách. Jejich problémem však je, že nemají žádné zkušenosti s tím, jak takový obchod funguje. Provoz e-shopů je logicky levný, ale když expandují, jsou nákladné na logistiku a mají tlak na marže. S kamenným obchodem máte na začátku větší počáteční náklady, ale pak máte jednodušší logistiku, zaručenou roční návštěvnost a dokonce i marketing často zajišťuje nákupní centrum. Vaším obchodem ročně projdou miliony návštěvníků, pokud byste je chtěli dostat do e-shopu, zaplatili byste spoustu peněz.

E-shopy si nejprve vyzkouší menší plochy v podobě kiosků v nákupním centru a teprve později přejdou do vlastních prostor?

Ne všechny, ale děje se to. U kiosků máme krátkodobé smlouvy na několik měsíců, u obchodů na pět let. Některé kiosky dokonce pronajímáme již zařízené a je o ně zájem. Tento koncept kiosků se líbí bankám, ale také prodejcům kávy a telefonů. Stánek však nevytváří stejnou atmosféru jako samotný obchod. Totéž platí pro e-shopy. Nikdy tam nevytvoříte atmosféru, například příjemnou vůní, jako v kamenné parfumerii.

Aupark je často zmiňován pro své vynikající portfolio nájemců. Jak lze úspěšně vytvořit jejich kombinaci?

Aupark se jasně profiluje jako centrum módy a zábavy. Máme kino, saunový svět, ale také velký podíl gastronomických provozoven. Proto plánujeme tyto segmenty v budoucnu ještě posílit. V rámci zábavy chceme k saunám a velkému fitness přidat další volnočasové aktivity.

Uvažujete o venkovních aktivitách, jako je horolezecká stěna?

O těchto aktivitách jednáme s městem, protože nám záleží na lepším propojení nákupního centra a Sadu Janka Kráľa. Chceme, aby lidé mohli v parku trávit kvalitní čas, ale možnosti jsou stále otevřené.

Liší se skladba obchodů a návštěvníků v Auparku od pražského nákupního centra Krakov?

V Auparku máme široký mix návštěvníků od místních obyvatel Petržalky, přes zahraniční turisty, Slováky z okolí, ale i pracovníky z okolních kanceláří. V Krakově jsou zákazníky především místní obyvatelé z přilehlého sídliště. Spádová oblast je oproti Auparku desetinová. Zatímco v Krakově je nákupní centrum určeno především pro každodenní nákupy, do Auparku se chodí hlavně za módou a zábavou, nikoliv jen za běžnými nákupy.

Nákupní centrum Aupark každoročně navštíví miliony návštěvníků díky jeho skvělé poloze v blízkosti dálnice a zahrady Janka Krále.

Během pandemie se do budovy výrazně investovalo, pokud jde o hygienická opatření a vzduchotechniku. Budou v Auparku zavedena také ekologická řešení?

Rozhodně. Aupark vlastníme společně se společností Unibail-Rodamco-Westfield, která ho provozuje. Oběma nám záleží na udržitelnosti. Proto v současné době instalujeme na střechu solární panely, abychom byli energeticky soběstačnější. S rostoucí cenou energie to bude i finančně výhodné. 

Plány developerů zahrnují také rozvoj širší lokality v Petržalce a v blízkosti Auparku. Existuje potenciál pro růst počtu návštěvníků?

Čtvrť Aupark je jedním z nejlepších míst pro rezidenční bydlení. Celý pravý břeh Dunaje má velký potenciál. Projekt Nové Lido se mi líbí, Incheba má také potenciál pro větší návštěvnost. Nejdůležitějším klenotem této lokality je však nábřeží Dunaje. Majestátnost řeky je jedinečná a nedá se srovnat ani s Vltavou v Praze. Je velkým přínosem této lokality.